삼삼엠투는 세무대리 또는 세무상담을 제공하지 않으며, 실제 신고 결과는 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
Step 1. 보유 및 임대 형태
Q1. 본인+배우자 합산, 현재 보유 또는 임대 중인 주택은 몇 채인가요?
채
채
💡 공동명의 주택은 지분율에 따라 다를 수 있으나, 본 진단에서는 소유 주택 수에 포함해 주세요.
❓ 자주 묻는 질문3
네, 본인이 실제 거주 중인 자가도 포함됩니다. 현재 임대를 놓지 않더라도 소유하고 있다면 주택 수에 포함해 주세요. 배우자 명의의 주택도 합산합니다.
거주 중인 자가를 빠뜨리면 주택 수가 달라져 신고 유형이 잘못 판단될 수 있습니다.
아니요. 가족(부모, 자녀 등) 명의의 주택은 본인 소유가 아니므로 포함하지 않습니다. 단, 배우자 명의는 합산 대상입니다. 가족 명의로 되어 있어도 실질적으로 본인이 취득 자금을 댔거나 명의신탁이 의심되는 경우는 별도로 세무 전문가 확인이 필요합니다.
명의신탁 관련 사항은 세무 전문가 상담을 권장합니다.
이 진단에서는 공동명의 주택도 1채로 입력해 주세요. 실제 세법에서는 지분율에 따라 달리 적용될 수 있지만, 본 진단은 참고용이므로 1채로 계산합니다. 지분율에 따른 정확한 판단은 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
지분이 아주 낮은 경우(예: 5% 미만)도 주택 수에 포함될 수 있으니 주의하세요.
Step 1. 보유 및 임대 형태
Q1-1. 소유 주택 중 '소형주택'은 몇 채인가요?
채
📍 소형주택: 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가(공시가격) 2억 원 이하인 주택.
❓ 자주 묻는 질문2
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가(공시가격) 2억 원 이하인 주택입니다. 두 조건을 모두 충족해야 합니다. 면적이 40㎡ 이하여도 공시가격이 2억 원을 넘으면 소형주택이 아닙니다.
면적 조건만 확인하고 소형주택으로 입력하는 경우가 많습니다. 공시가격도 반드시 확인하세요.
국토교통부 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 또는 국토교통부 앱에서 확인하실 수 있습니다. 매년 4~5월에 기준시가가 갱신되므로 최신 기준으로 확인하세요.
Step 1. 보유 및 임대 형태
Q2. 해당 1주택이 고가주택 또는 국외주택인가요?
❓ 자주 묻는 질문1
기준시가(공시가격) 12억 원을 초과하는 주택입니다. 취득가액(매매가)이 아니라 공시가격 기준입니다. 해외에 주택을 보유한 경우도 '예'에 해당합니다.
공시가격 12억 원 기준은 2023년부터 적용된 기준입니다. 이전 기준(9억 원)과 혼동하지 마세요.
Step 1. 보유 및 임대 형태
Q3. 받은 보증금 합계가 3억 원을 초과하나요?
💡 소형주택을 제외한 주택들의 보증금 합계 기준입니다.
Step 1. 보유 및 임대 형태
Q4. 월세 수입이 있나요? (전대료 포함)
❓ 자주 묻는 질문2
전대료는 임차인이 빌린 주택을 제3자에게 다시 임대(재임대)하고 받는 임대료입니다. 임대인 입장에서는 임차인으로부터 받는 임대료가 월세 수입에 해당합니다. 삼삼엠투를 통해 임대한 경우, 임대인이 받는 월 단위 임대료가 월세 수입입니다.
전세는 월세가 없으므로 Q4에서 '아니요(전세/보증금만)'를 선택합니다. 단, 보증금 규모에 따라 '간주임대료'가 발생할 수 있습니다. 아래 간주임대료 항목을 참고해 주세요.
보증금이 크면 월세를 받지 않아도 세금이 발생할 수 있습니다.
Step 2. 임대 수입 및 비용 구조
Q5. 전년도 귀속, 본인 지분의 연간 주택임대 총수입은 얼마인가요?
💡 간주임대료 대상인 경우 예상 간주임대료를 포함한 금액입니다.
❓ 자주 묻는 질문4
간주임대료는 전세보증금에 대해 세법이 '이자 소득을 얻은 것으로 간주'하여 계산하는 수입입니다. 3주택 이상 보유자이고 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 적용됩니다. 예를 들어 보증금 합계 5억 원이면 초과분 2억 원에 정기예금 이자율(2025년 기준 2.9%)을 곱해 임대 수입으로 계산합니다.
전세만 놓아도 3주택 이상·보증금 3억 초과이면 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다.
네. 직장인도 임대 수입이 있으면 별도로 종합소득세 신고를 해야 합니다. Q5의 연간 총수입은 임대 수입만 입력하세요. 급여 소득은 회사에서 연말정산으로 처리되므로 여기서는 제외합니다.
급여 소득과 임대 수입은 종합소득세 신고 시 합산됩니다. 합산 세율이 높아질 수 있으니 주의하세요.
이 진단은 임대 소득 기준으로만 신고 유형을 판단합니다. 그러나 실제 종합소득세 신고 시에는 급여 외 기타 소득(프리랜서, 유튜브 수익, 강의료, 원고료 등)도 합산 신고 대상입니다. 연 300만 원을 초과하는 기타 소득은 종합소득세 신고 의무가 있습니다.
기타 소득 신고를 누락하면 가산세 대상이 됩니다. 소득 유형이 다양한 경우 세무 전문가 상담을 권장합니다.
실비 수준의 관리비(전기·수도 등 실제 비용)는 원칙적으로 임대 수입에서 제외 가능합니다. 그러나 관리비 명목으로 실비를 초과해 받는 금액은 임대 수입에 포함됩니다. 삼삼엠투를 통한 임대의 경우, 임대인이 직접 설정한 주당 관리비 금액이 실제 비용(전기·수도 등) 수준이라면 제외 가능하나, 삼삼엠투 정산금액에는 임대료와 관리비가 합산되어 지급되므로 임대료 부분만 별도로 구분하여 입력해 주세요. 정확한 구분은 세무사 확인을 권장합니다.
삼삼엠투 정산내역에서 임대료와 관리비 항목을 확인한 후 임대료 금액만 수입으로 입력하세요.
Step 2. 임대 수입 및 비용 구조
Q6. 주택임대사업자로 등록하고 임대료 증액 제한(5%)을 준수했나요?
❓ 자주 묻는 질문3
아니요. '예'는 세무서와 지자체(시·군·구청) 모두에 등록하고 임대료 증액 제한 5%를 준수한 경우에만 해당됩니다. 세무서만 등록했거나 5% 초과 증액을 한 경우에는 '아니요'를 선택하세요.
한 곳만 등록한 경우를 '예'로 선택하면 세액 공제 혜택을 잘못 적용받을 수 있습니다.
세무서 + 지자체 모두 등록하고 임대료 증액 5% 제한을 준수하면, 필요경비율 상향(60% → 70%)과 기본공제 400만 원(미등록 시 200만 원) 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법의 5% 증액 제한은 계속 거주 중인 임차인의 갱신 계약(1년 이상)에 적용되며, 단기임대차는 원칙적으로 적용 대상에서 제외됩니다. 그러나 주택임대사업자로 등록한 경우에는 민간임대주택법에 따라 단기임대도 5% 증액 제한이 적용될 수 있습니다. 주택임대사업자 미등록이라면 이 진단의 Q6에서 '아니요'를 선택하세요.
적용 법령이 임대차보호법(1년 이상 계약)과 민간임대주택법(등록 임대사업자)으로 다릅니다. 혼동하지 마세요.
Step 2. 임대 수입 및 비용 구조
Q7. 임대 수입 대비 실제 비용 비중이 높은 편인가요?
💡 이자, 수리비, 전대료 등 실제 지출 증빙이 가능한 비용 기준입니다.
❓ 자주 묻는 질문1
이자비용(대출이자), 수리비, 전대료(임차료), 감가상각비 등 실제 지출하고 증빙(영수증·계좌이체 내역)이 가능한 비용의 합계를 연간 총수입으로 나눈 비율입니다. 60% 초과 시 '실제경비' 방식이 유리하고, 미만이면 '단순경비율(등록 70%, 미등록 50%)' 방식이 유리한 경우가 많습니다.
비용 증빙 자료(영수증, 이체 내역)는 반드시 보관해 두세요.
Step 3. 타 소득 확인
Q8. 주택임대 외 다른 종합소득금액은 연 2,000만 원 이하인가요?
유형 결과
진단 결과 제목
"입력하신 정보를 바탕으로 분석한 결과입니다. 실제 세액은 개인별 공제 항목에 따라 달라질 수 있습니다."
❓ 결과 관련 자주 묻는 질문2
이 진단은 참고용이며 법적 신고 의무를 확정짓지 않습니다. 다만 결과가 '가능성 높음'이라면 세무사 또는 국세청 홈택스에서 정확한 신고 의무 여부를 확인하시기 바랍니다. 종합소득세 신고 기간은 매년 5월 1일 ~ 5월 31일입니다.
아니요. 삼삼엠투는 세무대리 또는 세무상담 서비스를 제공하지 않습니다. 이 진단 도구는 정보 제공 목적으로만 활용되며, 최종 신고 및 납세 책임은 본인에게 있습니다. 정확한 세무 처리는 담당 세무사에게 문의해 주세요.